Бухгалтерские услуги в Одинцово Проконсультируем, как на законных основаниях можно экономить на налогах, пользуясь легальными способами налоговой оптимизации

Арифметика Рублевки - назад в прошлое

На загородном рынке продолжаются метаморфозы. Особенно эта ситуация отразилась на Рублево-Успенском шоссе. В кризис активно развивались новые, порой весьма причудливые, форматы; девелоперы подстраивались под желания и возможности обедневших покупателей. Но сейчас спрос опять возвращается в докризисное русло. По данным компании IntermarkSavills, первичные продажи сегодня ведутся примерно в 300 подмосковных поселках. Строятся и новые комплексы, но не более 20-25% от докризисного уровня.

«Структура предложения ощутимо изменилась, — отмечает директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев.

— Появилось много участков без подряда, чего практически не наблюдалось ранее. Многие покупают их в инвестиционных целях». Кроме того, участки без подряда позволяют сэкономить и отложить строительство дома до лучших времен. К примеру, землю на Дмитровском шоссе (47 км от МКАД) можно приобрести всего по $3-4 тыс. за сотку.

Однако сегодня увеличение предложения в этом сегменте явно не соответствует спросу, который вновь «вернулся» к готовым коттеджам. По подсчетам аналитиков ИРН, доля участков без подряда выросла за два года с 13% до 43% и процесс продолжается.

А вот объем сделок, наоборот, сократился в два раза. «Многие девелоперы, продававшие участки без подряда, не выполнили свои обещания о проведении коммуникаций и строительстве инфраструктуры, поэтому спрос на такие объекты резко упал», — отмечает Василиса Баженова, руководитель проекта «Гагаринлэнд».

В результате началась очень жесткая конкуренция. Тем не менее такие поселки продолжают появляться. Интересные метаморфозы происходят и с размерами участков и домовладений. В кризис эти показатели стремительно уменьшались, что продолжается до сих пор. По данным ИРН, с III квартала 2009 года площадь участков, предлагаемых на продажу, снизилась на 4-6% (в зависимости от направления), площадь домов – на 12% (с 375 до 330 кв. м).

«Одним из самых востребованных предложений 2009 года стали участки площадью до 8 соток — на них приходилось порядка 30% сделок с землей, — рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

— Сейчас мы вновь отмечаем, что покупательские предпочтения сосредоточены на более крупных наделах, от 10 соток. Спрос на площадки до 8 соток составляет всего 12% от общего числа запросов.

То же и с домами. Ранее предложений коттеджей до 150 кв. м фактически не было, и покупатели предпочитали 200-300 кв. м. В кризис появился спрос на объекты по 90-130 кв. м, и застройщики стали их активно возводить.

Около 22% сделок в 2009 году приходилось на небольшие строения. Но уже в 2010-м домов меньше 150 кв. м девелоперы не строят, а наиболее востребованным форматом стали коттеджи от 150 до 220 кв. м». На фоне уменьшения площадей выросло количество домовладений в поселках: средний проект на непрестижном шоссе состоит из 115 коттеджей, что на 16% больше докризисного. Кроме того, издержки сокращаются за счет отказа от всего, без чего можно обойтись.

Так, в «Золотых песках» и «Перелесках» девелопер не только перемежевал участки (сократив размеры), но и сменил основной стройматериал: с камня и оцилиндрованного бревна перешел на экономичный клееный брус. Соответственно меняется и класс: элитка превращается в бизнес, бизнес — в эконом. Активно осваиваются непопулярные ранее направления: восток и юго-восток. Земля там дешевле, а свободных наделов больше.

Результат – снижение цен на 40-50%, и даже в три раза. На Новорижском шоссе можно купить коттедж за $500-800 тыс., хотя раньше было от $1,5 млн. По данным ИРН, число поселков эконом класса (до 15 млн руб. за объект) выросло на 30%. Только этот сегмент был востребован во время кризиса, причем большинство сделок приходилось на самую низкую ценовую категорию (до 5 млн руб.) На этом фоне особенно дико смотрится новое изобретение бизнесменов – таунхаус-общежитие, многоквартирный дом на огороде.

 Делается это просто. Фирма покупает 10 соток с назначением «под индивидуальное жилое строительство». Закон ограничивает размеры «индивидуального жилища»: высота до 15 м, площадь до 1,5 тыс. кв. м. Этого хватает, чтобы построить трехэтажный дом на 20-50 квартир. Выглядит такой «небоскреб» как барак за глухим забором, но из-за невысокой цены находит покупателей.

Например, в 10 км от Москвы по Пятницкому шоссе вплотную друг к другу появились два таких дома: парковка крохотная, полноценного двора и детской площадки нет (вокруг забор и частные дома). Зато двушка в строящемся «коттедже» стоит всего 2,25 млн руб., в достроенном – 2,6 млн.

Аналогичное предложение обнаружено в Баковке (30 минут до Белорусского вокзала на электричке). Там 50-метровая квартира продается за $100 тыс. Но, похоже, время подобных кризисных предложений уходит. «Идея загородного жилья подразумевает автономность, уединение и низкий автомобильный трафик на территории поселка. Многоквартирные проекты останутся единичными и только в экономклассе», — считает Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood.

А тем временем эксперты отмечают рост спроса на элитные особняки. «Бесспорный хит продаж – коттеджи до $3 млн, с отделкой под ключ и мебелью, — рассказывают в агентстве эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

 — Основной ценник заявки колеблется от $1 до 3 млн, также обращаются люди с пожеланием приобрести дом за $7-9 млн. Однако процесс такого выбора очень длителен — до квартала». «Наиболее востребованы сегодня законченные поселки в экологичном месте, с современной концепцией и грамотной, не перегруженной инфраструктурой, — считает Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости агентства Chesterton.

 – И, несмотря на обилие предложения, действительно хороших проектов не так много. Поэтому удачные уже начали дорожать. К примеру, в поселках «Павлово», «Бенилюкс» и «Барвиха 21» цены с марта поднялись в среднем на 15%». «Наш поселок «Ильинка» занял первое место в рейтинге, составленном порталом Cottage.ru, — гордится Ю. Синяев.

 – Как и другого победителя («Жуковка 21»),на Рублево-успенском шоссе,  проект отличает хорошее расположение у Москвы-реки, интересная архитектурная концепция и инвестиционная привлекательность. Стоимость — от $740 тыс.». Однако кризисные веяния не пройдут бесследно для загородного сегмента. Рациональность, отказ от излишеств, стремление к комфорту, а не престижу – эти тенденции сделали рынок более зрелым.

Уйдут в прошлое лишь крайности, когда стремление к экономии противоречит здравому смыслу. Рынок недвижимости на Рублево-Успенском шоссе привычно отсеивает все временное, а удачные находки остаются и развиваются в новых условиях.


Источник: «Фотонедвижимость»

Перейти » Все новости